Predaj rozostavanej stavby z hľadiska dane z príjmu

AKO JE TO PRI PREDAJI ROZOSTAVANEJ STAVBY, ČI NOVOPOSTAVENÉHO DOMU?

ČO V PRÍPADE, AK DOM UŽÍVATE DLHÉ ROKY, NO PRI PREDAJI ZISTÍTE, ŽE STE NA KOLAUDÁCIU AKOSI POZABUDLI?

Aj v tomto prípade platí, že pre účely daňového priznania je dôležitý moment, kedy ste ako fyzická osoba nehnuteľnosť nadobudli do svojho vlastníctva. Príjem fyzickej osoby z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia. Dátum nadobudnutia nehnuteľnosti sa na účely dane z príjmov odvíja od spôsobu jej nadobudnutia.

Predaj rozostavanej stavby 

V dnešnej dobe stavebného boomu je obrovský záujem o novostavby. Tie sa kupujú, potom zas predávajú. Pokiaľ ide o daň z príjmu pri predaji, treba tu byť obzvlášť opatrný. Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tak na daňové účely sa posudzuje samostatne ako rozostavaná stavba, tak samostatne aj pozemok, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá jednou sumou, t. j. nie  zvlášť pre pozemok a zvlášť pre rozostavanú stavbu. V prípade rozostavanej stavby na účely zákona o dani z príjmov, pri posudzovaní príjmov dosiahnutých z jej predaja, je potrebné vychádzať z toho, či rozostavaná stavba je alebo nie je evidovaná v katastri nehnuteľností.

Predaj rozostavanej stavby evidovanej v katastri nehnuteľností   

Ak rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je zápis do katastra nehnuteľností.  Príjem z predaja takejto rozostavanej stavby sa zaraďuje medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Ak sa predáva rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia – zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, potom príjem z jej predaja je oslobodený od dane. Ak však k jej predaju dôjde do piatich rokov od jej nadobudnutia, príjem z jej predaja sa musí zdaniť.

Príklad: Predpokladajme, že v r. 2020 ste  predali pozemok s rozostavaným rodinným domom, ktorý bol zapísaný v roku 2010 do katastra nehnuteľností ako rozostavaná stavba.  Keďže  od zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností uplynulo viac ako 5 rokov, potom príjem z jej predaja je oslobodený od dane.

Predaj rozostavanej stavby, ktorá  ešte NIE JE  evidovaná v katastri nehnuteľností   

Ak sa predáva rozostavaná stavba, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, potom príjem z jej predaja nie je možné na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností. V danom prípade ide o príjem z predaja majetku, ktorý sa zaraďuje medzi ostatné príjmy. Za výdavok sa v danom prípade považujú výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie tohto príjmu -  napr.  výdavky na nákup materiálu a pod.

Predaj novopostaveného domu

Už ako som uvádzala pri rozostavanej stavbe, tak aj v tomto prípade, ak sa predáva novopostavená nehnuteľnosť spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne.

Ak sa teda predáva pozemok, na ktorom je umiestnený novopostavený dom, je potrebné posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmov podľa zákona o dani z príjmov samostatne za pozemok a samostatne za nehnuteľnosť. Pri predaji rodinného domu je potrebné posúdiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva. Pri takomto nadobúdaní nehnuteľností sa do katastra nehnuteľností zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí. V danom prípade je preto potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia.

Ak sa predáva novopostavený dom po uplynutí piatich rokov od jeho nadobudnutia (od kolaudačného rozhodnutia), príjem z jeho predaja je oslobodený od dane. Ak sa predáva novopostavený dom skôr ako po piatich rokoch od jeho nadobudnutia (od kolaudačného rozhodnutia), príjem sa považuje za zdaniteľný príjem. Pri uvedených príjmoch z predaja novopostaveného je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na výstavbu domu, kúpa pozemku a pod.    

Príklad: Predpokladajme, že ste predali v roku 2020 novopostavený rodinný dom, ktorý začal stavať v roku 2010, avšak skolaudovaný bol až v roku 2018. V tomto prípade, pri predaji novopostaveného domu sa na účely dane z príjmu vychádza z kolaudačného rozhodnutia, nie od začatia výstavby. To znamená, že ak od kolaudácie domu neuplynulo viac ako 5 rokov do jeho predaja, príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu.

Predaj  starého domu, na ktorého kolaudáciu sa akosi pozabudlo 

Pri práci sa stretneme aj  so situáciou,  keď majitelia domu užívajú dlhé roky rodinný dom akosi  pozabudli na kolaudáciu. Aj v tomto prípade, ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá vlastnou výstavbou, užívaná v predchádzajúcich rokoch,  za deň jej nadobudnutia sa považuje deň právoplatného kolaudačného rozhodnutia. Čiže, ak sa predáva dom do piatich rokov od jeho nadobudnutia (od kolaudačného rozhodnutia), príjem sa považuje za zdaniteľný príjem.

Príklad: Klienti postavili dom, na základe právoplatného stavebného povolenia v r. 2005. Vzhľadom na rodinné problémy, dom neskolaudovali. Keďže nehnuteľnosť predali v decembri 2020, pričom  skolaudovaná bola až v septembri 2020, doba vlastníctva tejto nehnuteľnosti sa bude počítať od momentu kolaudácie, a to bez ohľadu na to, že táto nehnuteľnosť bola v predchádzajúcich rokoch užívaná. Vzhľadom k tomu, že od právoplatného kolaudačného rozhodnutia je menej ako 5 rokov, tento príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha dani z príjmu a klienti sú povinní podať daňové priznanie.