Pravidlá hypoték v kocke

Získať hypotekárny alebo spotrebný úver je v poslednej dobe čoraz náročnejšie. NBS sprísňuje podmienky poskytovania úverov postupne už od roku 2015, kedy  zaviedla viacero pravidiel, ktoré musia banky pri hodnotení klienta splniť.

1. Od 1.1.2020 sa zmenili sa podmienky tzv. ukazovateľa DSTI (Debt Service To Income), ktorý komerčné banky musia rešpektovať pri schvaľovaní úverov. Výška splátky úveru môže byť od roku 2020 maximálne do výšky 60 % čistého príjmu žiadateľa, a to už po odrátaní životného minima (predtým to bolo  80 %).
    
   Čo to znamená?
   Jednoducho povedané, že v „peňaženke“, po zaplatení všetkých existujúcich splátok a splátky žiadaného úveru, po odpočítaní životného minima, Vám musí zostať rezerva 40 % z čistého mesačného príjmu (predtým to bolo 20 %). Toto sprísnenie má dopad hlavne na ľudí s nižšími  príjmami, ktorým zostáva z výplaty po zaplatení všetkých výdavkov veľmi málo. Mnohí z Vás toto sprísnenie, vzhľadom na výšku príjmu, ani nepostrehnú.Pre mladých žiadateľov do 35 rokov však bude platiť výnimka z DTSI (namiesto 60% až 70 %). (Im zostane v peňaženke 30 %).

   Príklad: Klient – žiadateľ o úver má čistý mesačný príjem vo výške 1.000,- EUR. Životné minimum je od 01.07.2020 na úrovni 214,83€. Príjem klienta po odpočítaní životného minima bude 785,17 EUR  (1. 000,- EUR  - 214,83 EUR). Povinná rezerva z príjmu: 314,06 EUR (40 % 785,17 EUR). Maximálna výška splátky úveru teda bude 471,11 EUR (785,17 EUR - 314,06 EUR).

2. Objem - výška hypotéky, tzv. LTV (Loan to value)  –  k cene nehnuteľnosti.
   

   Ide o pomer medzi veľkosťou sumy poskytovaného hypotekárneho úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Bežne výška hypotéky nemá prekročiť 80 % (v niektorých prípadoch, hlavne u VIP klientov, sa ešte dá aj 90 %). Čo znamená, že klient môže dostať úver maximálne do výšky 80 % z hodnoty nehnuteľnosti, avšak hodnoty akceptovanej bankou. (Vy si môžete kúpiť nehnuteľnosť za 100.000,- EUR, znalec urobí znalecký posudok na taktiež 100.000,- EUR, ale supervízor banky Vám túto hodnotu môže ponížiť, tým pádom dostanete nižšiu výšku úveru.) Čiže potrebujete 20 % vlastných prostriedkov, resp. môžete dozaložiť  ku kupovanej nehnuteľnosti aj inú nehnuteľnosť. Tým pádom, ak Vám to príjem dovoľuje, môžete dostať až 100% kúpnej ceny, keďže výška príjmu sa bude počítať ako 80 % zo všetkých založených nehnuteľností.

3. Objem dlhu k príjmu, tzv. DTI (Debt to Income) - dlh nesmie prekročiť osemnásobok ročného čistého príjmu.

   Čo to znamená?
   Výška Vášho úveru môže byť maximálne 8-násobok čistého ročného príjmu (tento ukazovateľ bol zavedený od leta 2019).

   Príklad: Ak klient zarába 1.000,- EUR mesačne, tak jeho maximálna výška úveru môže byť  96.000,- EUR /(1.000,- x 12 mesiacov) x 8/. Ak by do úveru išli dvaja (manželia, druh a družka....), tieto príjmy sa zrátavajú. Čiže, ak obaja zarábajú po 1.000,- EUR/mesačne, tak môžu dostať úver až do výšky 192.000,- EUR. 

   Pozor! Do celkového dlhu sa zaratúvajú všetky úvery, uvedené v úverovom registri. Pôjde o všetky spotrebné úvery, hypotéky, vyčerpané rámce na kreditkách či kontokorentoch a pätina ich nevyčerpanej časti.

   To znamená že ak klient podľa príjmu môže dostať úver max. vo výške 92.000,- EUR, pričom už má spotrebný úver vo výške 12.000,-, tak maximálna výška nového žiadaného úveru môže byť 80.000,- EUR.

Daňový bonus na zaplatené úroky z hypotéky za rok 2020 a v roku 2021 

Daňový bonus bude v praxi vyzerať nasledovne: 

Zabezpečíme Vám  „všetko na jednom mieste“ – sprostredkovanie kúpy, predaja nehnuteľnosti a financovanie. 

Tešíme sa na Vás.