Ako je to s daňou z príjmu pri predaji nehnuteľnosti? - KALANINOVÁ realitné služby

Predali  ste  nehnuteľnosť (byt, dom, pozemok) a neviete, či máte platiť daň z príjmu?  Kedy podávate daňové priznanie a kedy nie?

Pre účely daňového priznania je dôležitý moment, kedy ste nehnuteľnosť nadobudli do svojho vlastníctva.

Medzi najčastejšie spôsoby nadobudnutia nehnuteľnosti patrí:
  • KÚPA,
  • DAROVANIE,
  • DEDENIE.

Vlastníkom nehnuteľnosti pri kúpnej zmluve, darovacej zmluve sa stávate vkladom do katastra nehnuteľnosti. Naopak, pri nadobudnutí nehnuteľnosti z dedičstva, sa vlastníkom stávate už smrťou poručiteľa. Ak sa rozhodnete takú nehnuteľnosť, ktorú ste teda kúpili, dostali darom alebo ste zdedili, PREDAŤ, máte povinnosť podať daňové priznanie a tento príjem zdaniť ako príjem z predaja nehnuteľnosti. NIE je oslobodený od dane z príjmov.

Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti od dane oslobodený? - ak vlastníte nehnuteľnosť, ktorú chcete predať viac ako 5 rokov.

Poznámka: Viete si to overiť na liste vlastníctva v časti B - Vlastníci, titul nadobudnutia. Od tohto dátumu, ktorý je dňom právoplatného povolenia vkladu v katastri nehnuteľností, sa odvíja obdobie vlastníctvo.
Príklad: Titul nadobudnutia: Rozhodnutie o povolení vkladu kúpnej zmluvy  V 1111/19 zo dňa 23.4.2019 - XXX/19.
Pre objasnenie bližšie:

Predaj nehnuteľnosti, ktorú ste nadobudli v minulosti - KÚPOU

Ak ste vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti viac ako 5 rokov, daň z príjmu neplatíte a zároveň Vám nevzniká povinnosť podať daňové priznanie. V prípade, že danú nehnuteľnosť vlastníte menej ako 5 rokov, ste tento príjem povinný zdaniť a podať daňové priznanie.

Príjem z predaja - predajnú cenu, preukázateľne zaplatenú, je potrebné uviesť v najbližšom daňovom priznaní, teda do 31.03.2021, príp. lehotu na podanie daňového priznania si môžete predĺžiť do 30.06.2021. Príjem z predaja nehnuteľnosti a k nemu prislúchajúce výdavky uvediete v daňovom priznaní – tlačivo pre fyzické osoby, typ: B (VIII. oddiel daňového priznania, tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. 2 Výdavky).

Do časti výdavkov uvádzate:
Kúpnu cenu, za ktorú ste kúpili nehnuteľnosť VY.
Preukázateľné náklady na technické zhodnotenie a opravu nehnuteľnosti – rekonštrukcia.
Preukázateľné náklady pri predaji nehnuteľnosti (napr. aj provízia pre realitnú kanceláriu).
Úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru, ktorý ste čerpali v súvislosti s kúpou predávanej nehnuteľnosti.  

Z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli (kúpili), zaplatíte daň z príjmov vo výške 19 % (zo základu dane do 37.163,36 € (čo je 176,8 – násobok sumy platného životného minima vrátane) a z príjmov nad 37.163,36 € je to 25 %. Okrem toho je tu pre Vás ešte jedna nepríjemná povinnosť, z príjmu z predaja nehnuteľnosti musíte platiť aj odvody do zdravotnej poisťovne. Z vymeriavacieho základu sa platí poistné vo výške 14%. V prípade, ak ste osoba so zdravotným postihnutím, sadzba poistného sa znižuje o polovicu – na 7% z vymeriavacieho základu. Koľko to bude presne, to Vám vypočíta zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia na základe podaného daňového priznania.

PRÍKLAD na výpočet dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti: Predpokladajme, že v roku 2017 ste cez hypotekárny úver kúpili BYT za 100.000,- €. Začiatkom roka 2020, ste ho prostredníctvom realitnej kancelárie, predali za 130.000,- €. Byt ste zrekonštruovali za 20.000,- € (nová kuchynská linka, kúpeľňa, rozvody elektriny,...), zaplatené úroky pri úvere za 3 roky boli vo výške 1.230,- €, provízia realitnej kancelárie 3.900,- € (3 %). Keďže byt ste mali vo vlastníctve iba 3 roky, príjem z príjmu z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane z príjmu. V tomto prípade rozdiel medzi príjmom z predaja a výdavkami je 4.870,- €  /130.000 – (100.000 + 20.000 +1.230 + 3.900)/, čiže daň zaplatíte vo výške 925,30 € (19 %).

Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov stačí, ak daňové priznanie podá jeden z nich. Dosiahnuté príjmy z predaja nehnuteľnosti prináležia každému z manželov v rovnakom pomere. V tom istom pomere sa delia aj výdavky vynaložené, ak by každý si chcel podať daňové priznanie sám.

Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z predaja nehnuteľnosti a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú medzi jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov.

Predaj nehnuteľnosti, ktorú ste nadobudli – DAROM

Čo sa týka vlastníctva nehnuteľnosti, platí to isté ako pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou. Výdavkom pri príjme z predaja uvedenej nehnuteľnosti bude cena zistená na základe znaleckého posudku v čase darovania a iné vynaložené výdavky na zhodnotenie nehnuteľnosti.

Predaj nehnuteľnosti, ktorú ste nadobudli – DEDINÍM

V tomto prípade sú dôležité, jednak doba vlastníctva nehnuteľnosti poručiteľom a je potrebné rozlišovať aj to, či ide o predaj zdedenej nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnuci) alebo dedením v nepriamom rade (sestra, brat, ujo..).

Uvediem na to na príklade:

Dedenie v priamom rade
Predpokladajme, že v januári 2020 ste predali byt, ktorý ste zdedili v marci 2019 po smrti svojho starého otca (ide o dedenie v priamom rade). Starý otec (poručiteľ) nadobudol tento byt kúpou v marci v roku 2000. Tento príjem z predaja bytu je oslobodený od dane, nakoľko od nadobudnutia bytu poručiteľom - starým otcom do predaja Vami, uplynulo viac ako päť rokov.

Poznámka: Pri dedení sa vlastníctvo nadobúda už smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti.

Dedenie v  nepriamom  rade

V auguste 2020 ste predali dom, ktorý ste nadobudli dedením po svojom ujovi v roku 2018 (ide o dedenie v nepriamom rade). Ujo (poručiteľ) kúpil chatu v roku 2005. Je síce pravda, že ujo vlastnil chatu viac ako 5 rokov, ale keďže ide o dedenie v nepriamom rade, tak v tomto prípade príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, pretože VY predávate chatu do piatich rokoch od jej nadobudnutia (po 2 rokoch od zdedenia).

 

 

 

Súhlas so spracovaním osobných údajov

Dotknutá osoba v súlade s príslušnými ustanoveniami zákona č. 18/2018 Z.z. o ochrane osobných údajov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len ,,ZoOOÚ“) potvrdzuje správnosť a aktuálnosť svojich osobných údajov uvedených v kontaktom formulári. Dotknutá osoba týmto čestne vyhlasuje, že udeľuje prevádzkovateľovi svoj výslovný, slobodný, vážny a bezvýhradný súhlas so spracúvaním jej osobných údajov v rozsahu: meno, priezvisko, telefonický kontakt, e-mailová adresa na účel kontaktovania dotknutej osoby ako záujemcu o spoluprácu v informačnom systéme sprostredkovateľa ,,klienti“ počas doby 180 dní od udelenia tohto súhlasu. Dotknutá osoba má právo kedykoľvek odvolať tento súhlas so spracovaním osobných údajov rovnakým spôsobom, akým ho udelila. Odvolanie súhlasu nemá vplyv na zákonnosť spracúvania osobných údajov založeného na súhlase pred jeho odvolaním. Práva dotknutej osoby vymedzujú najmä §§ 19 – 30 ZoOOÚ. Práva a povinnosti sprostredkovateľa, ako prevádzkovateľa, vymedzujú najmä §§ 31 – 46 ZoOOÚ. Dotknutá osoba potvrdzuje, že sprostredkovateľ splnil svoju oznamovaciu povinnosť v rozsahu požadovanom ZoOOÚ. Dotknutá osoba berie na vedomie, že na zabezpečenie toho, že spracúvanie jej osobných údajov sa vykonáva v súlade so ZoOOÚ sprostredkovateľ prijal primerané technické, organizačné a personálne opatrenia zodpovedajúce spôsobu spracúvania osobných údajov, pričom zobral do úvahy najmä použiteľné technické prostriedky, dôvernosť a dôležitosť spracúvaných osobných údajov, ako aj rozsah možných rizík, ktoré sú spôsobilé narušiť bezpečnosť alebo funkčnosť jeho informačných systémov. Sprostredkovateľ bude s osobnými údajmi dotknutej osoby zaobchádzať a nakladať v súlade s platnými a účinnými právnymi predpismi.